Hoy en día, la mayor preocupación mundial es el incierto efecto del coronavirus sobre las economías. En los Estados Unidos, ha surgido la necesidad de comprender cómo va a funcionar el mercado del sector hipotecario durante esta situación.
Para comprender inicialmente las circunstancias actuales en el sector, es esencial conocer algunas decisiones tomadas en las semanas recientes. La Reserva Federal (Fed) declaró un recorte abrupto de medio punto porcentual, debido a la inminente alerta que generó el Coronavirus. Es primera vez que la Fed toma este tipo de acciones desde la crisis financiera de 2008.
Jay Powell, líder de la Fed, explicó que la medida está justificada dado que se tomó después de que los funcionarios supieran que el COVID-19 estaba teniendo un efecto real en la economía. El presidente de los EE.UU., Donald Trump, es uno de los principales partidarios de la medida, argumentando que otros gobiernos, como Australia, han sido competentes para tomar acciones similares.
Para tener control sobre estas medidas, las acciones asumidas por la Fed implican reducir su tasa de interés de referencia a cero y comenzar un nuevo ciclo ayudas financieras. Lo primero es aportar $ 700 mil millones como parte de un plan de descarga para proteger a la economía de los efectos de COVID-19.
Sin embargo, las posiciones están divididas; también se alzan otras voces, por ejemplo, Solita Marcelli, comisionada en jefe de inversiones para las Américas de UBS Global Wealth Management, admite que «necesitan el apoyo de medidas fiscales. No creo que por sí sola, la (reducción de tasas) podrá frenar el impacto económico negativo» (CBNC, marzo, 03. 2020). Por su parte, Chris Rupkey, el economista financiero jefe de MUFG Union Bank, censura el recorte, considerándolo inadecuado y carente de un análisis apropiado.
¿Cuáles serán las consecuencias para el sector hipotecario?
Con todos estos hechos sobre la mesa, son muchos los cuestionamientos sobre las posibles consecuencias para el sector hipotecario.
Los datos revelan que los estándares hipotecarios en los EE. UU. han alcanzado el récord más bajo entre la pandemia de COVID-19, lo que representa una ventaja para los compradores latentes y los propietarios de viviendas que podrían estar interesados en la refinanciación. Redfin, una influyente agencia inmobiliaria, muestra en su reciente encuesta que el 53.9% de los clientes potenciales han mostrado interés en la compra de viviendas debido a la disminución de las tarifas. Por otro lado, el 20.2% de los vendedores probables evaluados, indicaron que la disminución actual de los precios los motiva a tener en cuenta la refinanciación y el mantenimiento de sus casas, en lugar de la venta.
Como es comprensible, la influencia de las bajas hipotecas es notoria entre los vendedores. En este sentido, un vendedor que ha estado examinando la posibilidad de reducir su presupuesto de residencia podría refinanciar a una tarifa mensual más barata y lograr mantener su propiedad. Mientras tanto, los vendedores que evaluaron expandirse a una casa de lujo, ahora son capaces de aumentar sus presupuestos con bajas tasas de contrato.
Dado que los análisis están a la orden del día, Daryl Fairweather, economista jefe de Redfin, declara que: «las tasas hipotecarias más bajas hacen que la compra de viviendas sea más asequible, y eso es una certeza para los compradores en este momento» (Redfin, 01 de marzo de 2020). Aunque, tan pronto como las perspectivas se vuelvan más precisas sobre las amplias repercusiones en el comercio y los ingresos de las personas, será más fácil pronosticar el futuro de la intención de compra de bienes raíces. La estimación probable es: tan alta la influencia como menor la intención de compra.
La encuesta sobre el mercado hipotecario primario de Freddie Mac, también ofreció información sobre este tema, declarando que el contrato promedio por tasa de interés para hipotecas de tasa fija a 30 y 15 años, disminuyó significativamente desde los últimos años, fluctuando desde promedio de 4.3 el 16 de marzo de 2017 a 3.36 el 12 de marzo de 2020 (FreddieMac 12 de marzo de 2020).
¿Cuál es el impacto sobre las solicitudes de refinanciamiento de hipotecas?
Una pregunta obvia a la que se enfrenta el sector como producto de las tasas hipotecarias más bajas podría ser: ¿cuál es el impacto sobre las solicitudes de refinanciamiento de hipotecas?
El MBA, Mortgage Bankers Association, anuncia que las solicitudes de refinanciamiento de hipotecas han aumentado en un 55.4% con respecto a una semana antes, siendo la etapa más alta desde abril de 2009, y superando en 479% a la semana correspondiente del año anterior (MBA 11 de marzo de 2020).
Joel Kan, vicepresidente asociado de pronósticos económicos e industriales de MBA, respalda los hechos, asegurando que la «incertidumbre del mercado en torno al coronavirus, provocó una caída considerable en las tasas del Tesoro de los Estados Unidos la semana pasada. Los propietarios se apresuraron, con solicitudes de refinanciamiento, subiendo un 79 por ciento – El mayor incremento semanal desde noviembre de 2008» (MBA 11 de marzo de 2020).
De acuerdo con estas circunstancias, la oficina de MBA decidió duplicar su proyección del punto de inicio de refinanciamiento para 2020 a $ 1.2 billones, lo que representa un incremento del 37% con respecto a la evaluación de 2019. Kan parecía optimista en cuanto a estos hechos financieros, sugiriendo que saber la variabilidad en las aplicaciones y su capacidad para tratar con el sector, las tasas hipotecarias presumiblemente conducirían a un equilibrio. Pero por ahora, se mantendrán bajas.
Sin embargo, no todos están de acuerdo. Si bien la aplicación para solicitud de refinanciamiento aumenta día tras día, los banqueros se han ocupado del volumen de solicitudes en las últimas semanas. La peor parte es que no predicen que la demanda en auge terminará rápidamente, debido a la medida previa de la Reserva Federal de reducir las tasas que podrían prolongarse de manera inmediata, manteniendo tasas bajas que se prolonguen al menos durante varios meses.
¿Cómo gestionará el sector hipotecario toda la nueva demanda?
Mike Fratantoni, economista jefe de MBA, explicó que los prestamistas están buscando más trabajadores, admitiendo que no hay una fuerza laboral profesional perfectamente preparada en las calles, por lo tanto, la acción es contratar a personas que busquen formación en este campo laboral. El proceso es gradual, ya que los compradores de viviendas y las personas que solicitan refinanciamiento se enfrentan a un retraso en el procesamiento de préstamos y los servicios al cliente de los oficiales de préstamos. El panorama de los proyectos se volverá más complicado en adelante (MBA 12 de marzo de 2020).
Como es completamente imposible predecir la duración de esta situación y cómo afectará al sector si se extiende hasta la segunda mitad del año, es probable que las medidas tengan que revisarse y redefinirse regularmente para adaptarse al panorama en tiempo real.
Referencias:
- https://www.cnbc.com/2020/03/03/fed-cuts-rates-by-half-a-percentage-point-to-combat-coronavirus-slowdown.html
- https://www.redfin.com/blog/coronavirus-housing-market-2020-impact-survey/
- https://www.cnbc.com/2020/03/15/federal-reserve-cuts-rates-to-zero-and-launches-massive-700-billion-quantitative-easing-program.html
- https://www.mba.org/2020-press-releases/march/mortgage-applications-increase-in-latest-mba-weekly-survey-mba-doubles-2020-refinance-originations-forecast
- http://www.freddiemac.com/pmms/